Bảng Giá Các Hạng Mục Thi Công Nội Thất Chung Cư Chi Tiết 2026 (Sàn, Trần, Tủ Bếp)

 

Bạn sợ phát sinh chi phí ngầm? Bạn nhận báo giá tổng chung chung? Bạn không rõ số tiền cho từng hạng mục? Điều này gây rủi ro tài chính lớn. Việc nắm rõ bảng giá bóc tách chi tiết giúp bạn dự toán chính xác. Bạn dễ dàng so sánh các nhà thầu. Bạn quản lý dòng tiền tốt hơn. Bài viết này dùng dữ liệu thi công thực tế năm 2026 từ Unik. Unik là đơn vị thiết kế thi công nội ngoại thất hàng đầu Việt Nam. Chúng tôi đã bàn giao hơn 500 dự án chung cư lớn nhỏ.

Bài viết cung cấp báo giá 3 hạng mục cốt lõi. Chúng tôi phân tích mức chi phí theo quy mô và phong cách. Bạn sẽ học được cách tự lập dự toán ngân sách. Khách hàng A từng tiết kiệm 20% tổng chi phí. Họ yêu cầu bóc tách rõ vật liệu ván MDF Melamine. Họ từ chối nhận báo giá “gỗ công nghiệp” mập mờ. Để hiểu rõ dòng tiền của bạn sẽ đi về đâu, hãy bắt đầu ngay. Chúng tôi liệt kê 3 hạng mục tốn nhiều ngân sách và quan trọng nhất dưới đây. Bạn sẽ không bị lừa dối bởi những lời mời chào giá rẻ. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng mang lại không gian an toàn. Mọi thông tin đều dựa trên biến động thị trường. Bạn dùng nó để thương lượng hợp đồng hiệu quả.

 

Key Takeaways

• Nắm rõ bảng giá bóc tách chi tiết các hạng mục chính (Sàn, Trần, Tủ Bếp) là cần thiết để dự toán chính xác và so sánh nhà thầu hiệu quả, tránh phát sinh chi phí ngầm.
• Sàn, Trần và Tủ Bếp là 3 hạng mục cốt lõi chiếm tới 50% ngân sách thi công nội thất chung cư, quyết định thẩm mỹ và độ bền công trình.
• Chi phí thi công phụ thuộc lớn vào quy mô diện tích, mức độ hoàn thiện (gói cơ bản, nâng cao, cao cấp) và phong cách thiết kế (Hiện Đại Tối Giản, Tân Cổ Điển, Luxury, Japandi).
• Đừng quên dự toán các hạng mục phụ trợ như tường, sơn, cửa, rèm, hệ thống điện nước, và công tác phá dỡ, chống thấm để kiểm soát 100% ngân sách và tránh những chi phí ngầm.
• Học cách tự lập dự toán ngân sách theo 4 bước giúp bạn làm chủ con số và thương lượng hợp đồng thông minh hơn với nhà thầu.

 

Table of Contents

3 Hạng mục thi công nội thất chung cư quan trọng nhất (Sàn, Trần, Tủ Bếp)

Sàn, trần và tủ bếp chiếm 50% ngân sách. Chúng là khung xương quyết định thẩm mỹ và độ bền.

 

1. Báo giá hạng mục thi công SÀN (Gỗ & Gạch) là bao nhiêu?

Bảng dưới trình bày đơn giá thi công sàn chi tiết. Mức giá tính theo mét vuông cập nhật năm 2026.

Loại sàn thi công	Đơn giá (đ/m²)	Đặc điểm vật liệu
Sàn gỗ công nghiệp (8mm – 12mm)	400.000 – 550.000	Bền, dễ vệ sinh, tạo sự ấm cúng.
Sàn gạch (Thông thường – Cao cấp)	350.000 – 600.000	Chịu lực tốt, dễ lau chùi nước.
Nhân công thợ lát sàn gỗ	25.000 – 30.000	Áp dụng mức phí cho mọi diện tích.

Bạn nên dùng gạch cho phòng khách. Sàn gỗ phù hợp cho phòng ngủ để tăng sự ấm áp.

Mức giá phụ thuộc vật liệu nhập khẩu hay sản xuất trong nước. Độ dày tấm ván cũng làm thay đổi chi phí. Ván 12mm chịu lực tốt hơn ván 8mm. Sàn gạch phù hợp khu vực bếp nấu nướng. Sàn gỗ hạn chế nước nhưng đem lại cảm giác thoải mái cho bàn chân. Unik luôn tư vấn loại vật liệu theo nhu cầu sinh hoạt thực tế. Bạn cần lưu ý tính thêm chi phí hao hụt vật tư. Tỷ lệ hao hụt thi công thường là 5%. Bạn nên cộng khoản này vào dự toán ban đầu. Các loại gạch Porcelain chống thấm tốt hơn gạch Ceramic. Gạch khổ lớn 80x80cm đắt hơn loại 60x60cm. Gạch khổ lớn tạo ít đường ron trên mặt đất. Sàn nhà nhờ thế trông rộng rãi hơn. Đối với sàn gỗ, hèm khóa to giúp tấm ván liên kết chặt. Hèm khóa V-groove chống nước tràn xuống mạch gỗ. Bạn không nên dùng sàn gỗ giá quá rẻ. Chúng dễ phồng rộp khi gặp thời tiết nồm ẩm. Tuổi thọ sàn rẻ tiền chỉ khoảng 3 năm. Sàn gỗ Thái Lan hoặc Malaysia chịu độ ẩm tốt hơn nhiều.

2. Báo giá hạng mục thi công TRẦN (Thạch cao & Nhôm composite) là bao nhiêu?

Bảng giá thi công trần bên dưới giúp bạn so sánh chi phí. Giá thay đổi theo thiết kế và vật liệu.

Phân loại trần nhà	Đơn giá (đ/m²)	Ưu điểm & Nhược điểm kỹ thuật
Trần thạch cao (Phẳng / Giật cấp)	220.000 – 250.000	Rẻ, dễ tạo hình khối. Rất kỵ nước.
Trần nhôm composite cao cấp	Liên hệ trực tiếp Unik	Chống ẩm mốc tuyệt đối. Giá thành cao.

Trần phẳng có chi phí thấp hơn trần giật cấp. Bạn hãy liên hệ Unik để nhận giá trần nhôm.

Trần thạch cao rất phổ biến hiện nay. Vật liệu này phù hợp không gian phòng khách và phòng ngủ. Nó che giấu hệ thống đường ống điện nước hiệu quả. Trần nhôm composite sở hữu độ bền vượt trội. Nó thường dùng cho khu vực nhà vệ sinh hoặc lô gia. Môi trường nhiều hơi nước không làm hỏng bề mặt trần nhôm. Yếu tố làm thay đổi đơn giá là độ phức tạp của thiết kế. Trần tích hợp vật liệu tiêu âm cần ngân sách lớn. Độ cao khung trần thi công cũng tác động đến giá thành. Thợ thi công Unik luôn đảm bảo khung xương trần chắc chắn. Chúng tôi sử dụng tấm thạch cao chống ẩm lõi xanh cho khu vực bếp. Sự an toàn luôn được đặt lên hàng đầu. Khung xương Vĩnh Tường có chất lượng tốt nhất thị trường. Tấm thạch cao Gyproc làm giảm nguy cơ nứt nẻ mí nối. Khoảng cách đi khung xương tiêu chuẩn là 40cm. Nếu thợ làm thưa hơn, trần dễ bị võng xuống. Lớp sơn bả trần cũng quyết định tính thẩm mỹ. Thợ trát bả 2 lớp giúp mặt trần láng mịn. Ánh sáng đèn hắt không làm lộ khuyết điểm mấp mô. Bạn hãy giám sát kỹ khâu trát bả này.

3. Báo giá hạng mục thi công TỦ BẾP (Tính theo Mét dài – md) là bao nhiêu?

Bảng giá tủ bếp tính theo mét dài (md). Đây là đơn vị đo chiều dài hệ tủ thực tế.

Chất liệu (Cốt gỗ MDF chống ẩm)	Tủ bếp trên (đ/md)	Tủ bếp dưới (đ/md)	Báo giá sản phẩm phụ trợ
Phủ bề mặt Melamine chống xước	1.850.000	2.350.000	Tủ giày dép: 2.100.000 – 3.680.000 đ
Phủ bề mặt Sơn hoặc Laminate	1.990.000	2.750.000	Kệ tivi phòng: 1.300.000 – 2.100.000 đ
Phủ bề mặt Acrylic bóng gương	2.750.000	2.950.000	Giường phòng ngủ: 4.700.000 – 10.500.000 đ

Tủ bếp Melamine phù hợp gia đình trẻ. Tủ Acrylic mang phong cách hiện đại, bóng bẩy và dễ vệ sinh.

Mét dài (md) là cách tính phổ biến trong mảng nội thất. Bạn lấy thước đo chiều dài tủ áp sát tường để ra số md. Nhân con số này với đơn giá bảng trên sẽ ra chi phí. Melamine giúp bạn tiết kiệm ngân sách. Bề mặt có độ nhám nhẹ, chống xước khá tốt. Laminate chịu lực va đập mạnh hơn. Nó thường mang họa tiết vân gỗ chân thực. Acrylic có độ bóng gương sâu thẳm. Bề mặt này phản xạ ánh sáng rất tốt. Nó làm không gian khu vực nấu nướng rộng rãi hơn. Tuy nhiên, Acrylic dễ xước dăm nếu dùng vật nhọn cọ xát. Các sản phẩm phụ như tủ giày, kệ tivi dùng chung chất liệu sẽ tạo sự đồng bộ. Unik tính giá trọn gói để giảm thiểu chi phí cho khách hàng. Lựa chọn vật liệu phụ thuộc vào tần suất bạn xuống bếp. Khu vực nấu nướng sử dụng nhiều nên ưu tiên Laminate hoặc Acrylic. Chúng chịu nhiệt và chống bám bẩn dầu mỡ tốt. Đá ốp mặt bếp cũng được cộng thêm vào chi phí tổng. Đá kim sa tự nhiên rất cứng nhưng dễ ố vàng. Đá nhân tạo Vicostone chống thấm ố tốt hơn hẳn. Kính ốp tường bếp Hải Long dày 8mm đảm bảo an toàn chịu nhiệt. Các phụ kiện giá bát nâng hạ giúp bạn lấy đồ dễ dàng.

Bảng giá thi công nội thất chung cư theo quy mô & mức độ hoàn thiện

Khi nhân đơn giá với diện tích, bạn có ngân sách tổng. Dưới đây là bảng chi phí theo quy mô.

 

1. Chi phí thi công theo quy mô diện tích căn hộ là bao nhiêu?

Ngân sách tổng giúp gia chủ hình dung tình hình tài chính. Bạn có thể tự nhân đơn giá trung bình với diện tích mặt sàn thực tế. Chúng tôi chia thành các nhóm căn hộ phổ biến.

• Căn Studio (35m²): Mức giá 60 – 90 triệu đồng. Đơn giá trung bình 1,7 – 2,6 triệu/m². Gói này phù hợp để đầu tư cơ bản hoặc cho khách thuê. Khách hàng giảm thiểu tối đa chi phí.
• Căn 1 Phòng ngủ (45 – 55m²): Mức giá 70 – 150 triệu đồng. Đơn giá trung bình 1,3 – 3,3 triệu/m². Trang thiết bị đáp ứng nhu cầu sống của người độc thân. Thiết kế ưu tiên sự gọn gàng.
• Căn 2 Phòng ngủ (65 – 75m²): Mức giá 150 – 250 triệu đồng. Đơn giá trung bình 2,0 – 3,8 triệu/m². Gói này dành cho cấu trúc gia đình nhỏ. Các hạng mục đầy đủ công năng sinh hoạt.
• Căn 3 Phòng ngủ (90m²+): Chia thành 3 cấp độ rõ rệt. Cấp độ cơ bản tốn 170-220 triệu. Cấp độ nâng cao tốn 270-450 triệu. Cấp độ cao cấp yêu cầu trên 500 triệu đồng. Không gian rộng cần sự đồng bộ lớn.

Diện tích mặt sàn càng lớn, chi phí tổng càng cao. Tuy nhiên, đơn giá thi công trên mỗi mét vuông lại có thể giảm. Đây là lợi thế kinh tế của việc làm khối lượng lớn. Khách hàng tại Unik thường chọn gói nâng cao cho căn 2 phòng ngủ. Sự đầu tư này mang lại giá trị sử dụng lâu dài. Bạn không phải gọi thợ thay mới tủ giường sau vài năm.

2. Chi phí thi công theo mức độ hoàn thiện (Gói thầu) là gì?

Mức độ hoàn thiện quyết định chất lượng nguồn vật liệu. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sinh hoạt hàng ngày. Unik phân loại thành 3 gói thầu vào năm 2026.

• Hoàn thiện cơ bản: Đơn giá khoảng 1.200.000 – 2.300.000 đ/m². Gói này chỉ gồm sơn tường, lát sàn thường, đóng trần phẳng. Khu vực bếp sử dụng ván MDF phủ Melamine cơ bản. Mục tiêu là tiết kiệm ngân sách tối đa.
• Hoàn thiện nâng cao: Đơn giá khoảng 2.500.000 – 3.500.000 đ/m². Gói này gồm sơn phối màu điểm nhấn, trần giật cấp. Sàn gỗ thuộc loại chịu nước tốt. Hệ tủ bếp sử dụng vật liệu Acrylic. Độ bền công trình cao hơn rõ rệt.
• Hoàn thiện cao cấp: Đơn giá trên 4.000.000 đ/m². Chúng tôi sử dụng các vật liệu nhập khẩu. Phụ kiện kim khí thông minh đến từ hãng Blum, Hafele. Mọi chi tiết đồ gỗ được Unik đo đạc tỉ mỉ.

Gói cao cấp mang lại cảm giác cực kỳ sang trọng. Các chi tiết kim loại, kính ghép an toàn được thợ sử dụng. Đội thi công cần tay nghề xuất sắc để xử lý mối nối. Bạn hãy cân nhắc thời gian sinh sống tại căn hộ. Nếu ở lâu dài, gói nâng cao là lựa chọn đúng đắn. Gói cơ bản phù hợp cho mục đích kinh doanh phòng trọ ngắn hạn.

Dự toán ngân sách thi công theo 4 phong cách thiết kế xu hướng 2026

 

 

1. Phong cách Hiện Đại Tối Giản (Modern Minimalist) tốn bao nhiêu?

Đặc điểm nhận diện phong cách này là sự gọn gàng. Các đường nét thẳng, phẳng được sử dụng chủ yếu. Thợ không đóng phào chỉ rườm rà trên tường. Màu sắc chủ đạo là trắng, xám và các tông màu trung tính. Ngân sách dao động 60 – 300 triệu đồng. Đơn giá tương đương 8 – 10 triệu/m². Đây là phong cách tiết kiệm chi phí nhất. Nó giúp bạn giảm 30 – 50% số tiền so với phong cách Luxury. Thợ mộc làm việc nhanh chóng hơn do ít chi tiết trang trí phức tạp. Nó rất phù hợp với loại căn hộ diện tích nhỏ. Căn phòng tạo cảm giác rộng rãi, thoáng đãng. Unik áp dụng phong cách này cho 60% dự án trong năm ngoái. Đồ đạc tập trung mạnh vào công năng sử dụng. Bạn loại bỏ những món đồ thừa thãi. Việc dọn dẹp nhà cửa trở nên nhẹ nhàng. Ánh sáng tự nhiên kết hợp đèn âm trần phẳng tạo hiệu ứng thị giác tốt. Các gia đình trẻ cực kỳ ưa chuộng cách bố trí này.

2. Phong cách Tân Cổ Điển (Neo-Classic) tốn bao nhiêu?

Đặc điểm nhận diện là sự kết hợp giữa nét cổ điển và hiện đại. Điểm nhấn là các đường phào chỉ PU dán trên tường và trần. Các món đồ gỗ có nét cong mềm mại. Các chi tiết chạm trổ tỉ mỉ xuất hiện ở chân bàn, cánh tủ. Ngân sách dao động 150 – 700 triệu đồng. Tổng tiền phụ thuộc vào diện tích và mức độ điêu khắc chạm trổ. Phong cách này cần đội thợ thủ công tay nghề rất cao. Vật liệu sơn PU nhiều lớp tốn kém thời gian chờ khô. Quy trình chà nhám cũng phức tạp hơn. Căn hộ toát lên sự quyền quý, thanh lịch. Tuy nhiên, nó đòi hỏi diện tích sàn từ 70m² trở lên. Không gian quá nhỏ làm phong cách này trở nên ngột ngạt. Khách hàng thích các tông màu kem, màu be, hoặc xanh rêu trầm. Đèn chùm pha lê lớn là chi tiết không thể thiếu. Rèm vải họa tiết hoa văn cổ điển làm tăng độ sang trọng. Chi phí bảo dưỡng đồ gỗ sơn PU cũng cao hơn so với bề mặt Melamine.

3. Phong cách Cao Cấp (Luxury) tốn bao nhiêu?

Sự xa xỉ nằm ở chất liệu bề mặt hoàn thiện. Chúng tôi dùng kim loại mạ PVD sáng bóng làm điểm nhấn cạnh tủ. Đá Vicostone cao cấp ốp mặt bếp và bàn ăn lớn. Gỗ tự nhiên hoặc veneer óc chó được đặc biệt ưa chuộng. Ngân sách luôn ở mức trên 300 triệu đồng. Không có mức trần giới hạn cho phong cách này. Số tiền phụ thuộc vào thương hiệu vật liệu nhập khẩu bạn chọn. Kỹ thuật lắp ráp cần độ chính xác tuyệt đối. Việc ghép vân tấm veneer đòi hỏi kinh nghiệm dày dạn. Quá trình di chuyển mặt đá tự nhiên nguyên khối cần máy móc chuyên dụng. Căn hộ thể hiện rõ vị thế tài chính của gia chủ. Các thiết bị gia dụng bếp nhập khẩu mang lại trải nghiệm tiện nghi. Unik có xưởng sản xuất riêng để đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe này. Sofa da bò thật nhập khẩu từ Ý thường được bày trí. Đèn thả trần trang trí độc bản tạo điểm nhấn khác biệt. Kính điện thông minh có thể chuyển đổi độ mờ đục được lắp cho vách phòng tắm.

4. Phong cách Japandi tốn bao nhiêu?

Đây là sự kết tinh giữa trường phái Wabi-sabi Nhật Bản và Scandinavian Bắc Âu. Phong cách chuộng đồ gỗ mộc mạc, lưới mây tre đan. Ánh sáng tự nhiên được tận dụng tối đa qua rèm cửa lớn. Ngân sách dao động 150 – 700 triệu đồng. Mức giá này tương đương việc thi công phong cách Tân cổ điển. Nhóm vật liệu tự nhiên có giá thành khá cao trên thị trường. Gỗ sồi, gỗ tần bì nhập khẩu thường được dùng làm bàn ghế. Việc xử lý mây tre đan chống mối mọt cần hệ thống lò sấy tốt. Giá trị mang lại là cảm giác bình yên, xoa dịu tâm trí. Không gian sống trở nên gần gũi với môi trường thiên nhiên. Đây là xu hướng phát triển mạnh nhất năm 2026 theo bảng thống kê của Unik. Người ở đô thị cần nơi nghỉ ngơi sau giờ làm việc căng thẳng. Tông màu gỗ sáng kết hợp vải linen thô tạo sự giản dị. Cây xanh trong nhà cũng là yếu tố trang trí bắt buộc. Các chậu cây bonsai nhỏ tăng thêm không khí Nhật Bản. Bề mặt tường nhà thường được sơn hiệu ứng giả bê tông nhám mờ.

Báo giá chi tiết các hạng mục phụ trợ & Công tác chuẩn bị (Tránh chi phí ngầm)

Đây là những hạng mục gia chủ thường quên tính. Unik bóc tách chi tiết để bạn kiểm soát 100% ngân sách.

 

1. Hạng mục Tường & Sơn (đ/m²) có giá bao nhiêu?

Bảng dưới trình bày đơn giá vật tư và nhân công cho phần tường. Thông tin cập nhật năm 2026.

Hạng mục thi công Tường & Sơn	Đơn giá chi tiết (VNĐ)	Ghi chú vật liệu
Trát phẳng tường trong nhà	200.000 / m²	Đã bao gồm xi măng, cát.
Trát tường khu vực ban công	75.000 / m²	Dành cho khu vực lô gia, ban công.
Sơn nước trong nhà	85.000 – 150.000 / m²	Tùy hãng sơn chọn (Dulux, Jotun).
Giấy dán tường trang trí	1.500.000 / cuộn	Loại cao cấp nhập khẩu Hàn Quốc.

Bạn nên dùng sơn dễ lau chùi cho nhà có trẻ em. Giấy dán tường tạo điểm nhấn phòng ngủ.

Sơn bả tường đóng vai trò rất quan trọng. Nó bảo vệ cốt tường gạch bên trong. Unik khuyên bạn dùng sơn chống thấm cho khu vực tiếp giáp nhà vệ sinh. Chi phí giấy dán tường cao hơn sơn nước. Tuy nhiên, giấy có nhiều mẫu hoa văn sinh động. Bạn có thể bóc lớp cũ thay mới dễ dàng sau vài năm sử dụng. Nhân công trát tường cần kỹ thuật làm phẳng tốt. Tường thẳng góc 90 độ giúp thợ lắp tủ bếp áp sát không khe hở. Điều này tăng tính thẩm mỹ cho hệ tủ và mảng kệ tivi. Quá trình dùng máy mài giáp tường trước khi lăn sơn sinh ra nhiều bụi bặm. Thợ thi công cần phủ bạt nilon che chắn đồ đạc cẩn thận. Lớp sơn lót kháng kiềm giúp chống lại sự phồng rộp màng sơn màu. Bạn tuyệt đối không nên bỏ qua lớp sơn lót này. Tuổi thọ màu sơn phụ thuộc rất lớn vào quy trình vệ sinh bề mặt tường thô.

2. Hạng mục Cửa & Rèm cửa có giá bao nhiêu?

Cửa và rèm cửa bảo vệ sự riêng tư. Bảng giá giúp bạn tính toán ngân sách hạng mục này.

Hạng mục lắp đặt Cửa & Rèm	Đơn giá chi tiết (VNĐ)	Mô tả chi tiết kỹ thuật
Cửa lùa nhôm kính	2.200.000 / m²	Loại nhôm Xingfa hệ 55 hoặc 93.
Rèm vải 1 lớp	1.000.000 / md	Vải gấm hoặc thô màu cơ bản.
Rèm vải 2 lớp cản sáng	1.500.000 / md	Thêm lớp voan mỏng chắn nắng.
Cửa gỗ công nghiệp MDF	2.500.000 / bộ	Cửa thông phòng ngủ chống ẩm.

Rèm 2 lớp cản nhiệt rất tốt. Cửa lùa nhôm kính tiết kiệm không gian cho những căn hộ hẹp.

Cửa nhôm kính mang lại khả năng cách âm hiệu quả. Bạn hãy dùng loại cửa này cho lô gia để tránh tiếng ồn đường phố. Kính cường lực dày 8mm đảm bảo an toàn chịu va đập. Rèm cửa giúp bạn điều chỉnh lượng ánh sáng mặt trời hắt vào. Đơn giá rèm tính theo đơn vị mét ngang khung cửa. Bạn cần đo chính xác kích thước cửa sổ trừ hao khe hở lề. Cửa thông phòng thường dùng tấm ván gỗ MDF Melamine. Vật liệu này nhẹ, không cong vênh khi thay đổi nhiệt độ phòng. Nó đồng bộ tông màu sắc với tủ quần áo liền kề. Phụ kiện khóa tay gạt từ và bản lề lá inox tăng thêm độ trơn tru. Hệ thống ray trượt rèm cần tra mỡ bò định kỳ. Động cơ rèm kéo thông minh có thể tích hợp qua nút bấm điện thoại. Chi phí động cơ khoảng 3.500.000 đ/bộ. Điều này mang lại sự tiện ích khi bạn nằm thư giãn trên giường. Rèm cầu vồng là lựa chọn thay thế hợp lý cho cửa sổ diện tích nhỏ.

 

3. Hệ thống Đèn & Điện Nước có giá bao nhiêu?

Hệ thống điện nước là mạch máu của căn hộ. Bảng dưới liệt kê chi phí vật tư điện cơ bản.

Hạng mục thiết bị Đèn & Điện Nước	Đơn giá chi tiết (VNĐ)	Phân loại kỹ thuật
Bóng đèn LED âm trần	180.000 – 240.000 / bóng	Loại 7W – 9W (Panasonic, Rạng Đông).
Đèn LED dây hắt sáng trần	60.000 / mét	Dùng cho thiết kế trần giật cấp.
Ổ cắm, công tắc điện	150.000 / bộ	Mặt kính cường lực hoặc mặt nhựa.
Gói vật tư điện nước cơ bản	Khoảng 4.000.000	Đường ống nước, dây cáp điện lõi đồng.

Việc thiết kế điện nước đồng bộ từ đầu giúp tránh đập phá. Unik luôn lên bản vẽ MEP chi tiết.

Đèn LED âm trần giúp giảm lượng tiêu thụ điện năng. Ánh sáng vàng tạo sự ấm áp, dễ ngủ cho phòng ngủ. Ánh sáng trắng được ưu tiên dùng cho khu vực bếp để dễ chế biến thức ăn. Số lượng ổ cắm tường cần tính toán bám sát nhu cầu thực tế. Bếp cần nhiều cụm ổ cắm chờ cho lò vi sóng, tủ lạnh, nồi chiên không dầu. Việc thiếu ổ cắm gây ra sự bất tiện lớn khi sinh hoạt. Dây cáp điện lõi đồng chuẩn tiết diện đảm bảo an toàn chống cháy nổ. Ống nước nhựa PPR chịu nhiệt độ cao dùng cho hệ thống bình nóng lạnh. Việc thợ thử áp lực bơm nước trước khi đóng trần thạch cao rất quan trọng. Mối nối ống dẫn nước cần dùng máy hàn nhiệt kỹ lưỡng. Đèn thả trang trí khu vực bàn ăn có giá từ 500.000 đến 2.000.000 đ/bộ. Thiết bị Aptomat chống giật bảo vệ an toàn cho trẻ nhỏ trong nhà. Hộp công tắc điện tổng cần đặt ở vị trí cao, dễ thao tác ngắt điện. Quạt thông gió hút mùi phòng tắm cần loại có công suất hút đẩy lớn.

4. Công tác phá dỡ & Ốp lát khu vực ướt (WC, Lô gia) có giá bao nhiêu?

Cải tạo nhà vệ sinh và lô gia tốn nhiều công sức. Bảng sau bóc tách chi phí phá dỡ, ốp lát.

Công tác thi công Phá dỡ & Ốp lát	Đơn giá chi tiết (VNĐ)	Ghi chú thi công
Phá dỡ tường và vận chuyển trạc	5.000.000 – 7.000.000 / gói	Xe tải bốc dọn phế thải xây dựng.
Xử lý chống thấm nền WC	290.000 / m²	Dùng màng khò hoặc hóa chất Sika chuyên dụng.
Ốp lát nền vách WC / Lô gia	510.000 – 600.000 / m²	Bao gồm vật liệu gạch ốp và công thợ.
Xây dựng mới vách tường ngăn	250.000 / m²	Dùng tường gạch nung lỗ cơ bản.

Chống thấm là bước bắt buộc. Nếu bỏ qua, nước sẽ rỉ xuống tầng dưới gây thiệt hại nặng nề.

Việc đập phá dỡ tường cũ tạo ra không gian liền mạch. Bạn cần nộp đơn xin phép ban quản lý tòa nhà chung cư trước khi đập tường. Khung giờ thợ làm việc phát sinh tiếng ồn lớn thường bị hạn chế nghiêm ngặt. Việc vận chuyển trạc phế thải ở các khu chung cư rất vất vả. Thợ phải bọc kín phế liệu trong bao tải để đưa xuống thang máy chở hàng. Chi phí nhân công khuân vác bốc xếp do đó rất cao. Việc ốp gạch sàn nhà vệ sinh cần thợ tạo độ dốc thoát nước chuẩn xác. Nước đọng vũng lại gây trơn trượt vô cùng nguy hiểm. Gạch lát bề mặt nền phải là loại nhám bám chân tốt. Unik sử dụng keo dán gạch epoxy chuyên dụng thay cho vữa xi măng truyền thống. Keo dán gạch giữ viên gạch bám chắc, không bị bong rộp ộp ộp. Đường ron gạch ốp trên tường phải thẳng hàng tăm tắp chéo nhau. Việc cắt ghép góc gạch cần máy cắt mâm xôi để không mẻ cạnh gạch. Công đoạn này đánh giá chính xác tay nghề kỹ thuật người thợ nề.

4 Yếu tố cốt lõi quyết định sự chênh lệch trong báo giá thi công

Cùng một bản vẽ, hai nhà thầu báo giá khác nhau. Bạn cần phân biệt “giá rẻ” và “đúng giá”.

• Nguồn gốc chất liệu là yếu tố chi phối lớn nhất. Cốt ván gỗ nhập Thái Lan rẻ hơn cốt gỗ hãng An Cường từ 20-40%. Phụ kiện bản lề giảm chấn cánh loại thường bằng sắt có giá rất rẻ. Bản lề inox thương hiệu Đức như Hafele, Blum đắt gấp ba lần nhưng đóng mở êm ái hàng chục năm. Bản lề dỏm làm cánh tủ bếp xệ xuống chỉ sau nửa năm sử dụng.
• Quy mô khối lượng công việc cũng tác động mạnh. Nguyên tắc kinh tế quy mô luôn đúng trong lĩnh vực xây dựng. Căn hộ diện tích lớn có đơn giá trên mét vuông rẻ hơn một căn studio. Nhà thầu chia sẻ được chi phí xe tải vận chuyển vật tư và tiền lương quản lý giám sát. Khối lượng mộc ít lại tốn kém chi phí công vận hành máy móc cắt xẻ.
• Hiện trạng bàn giao ban đầu của căn hộ làm thay đổi bảng dự toán. Căn hộ nhận thô hoàn toàn cần ngân sách khác căn hộ đã hoàn thiện cơ bản. Căn hộ đã hoàn thiện từ Chủ đầu tư cần thêm tiền thuê thợ đập phá dỡ, bóc sàn gỗ cũ, đục gạch ốp nếu bạn muốn đổi layout phòng. Căn thô trống trải giúp thợ mộc làm việc trực tiếp, tốc độ thi công nhanh hơn.
• Phí thiết kế và quản lý chất lượng dự án tạo sự khác biệt rõ rệt. Đơn vị xưởng mộc thuần túy thường chỉ báo giá sản xuất đồ gỗ đơn thuần. Họ thiếu cái nhìn tổng thể về hệ thống đi đường điện nước, luồng ánh sáng. Đơn vị thiết kế thi công chuyên nghiệp như Unik quản lý đồng bộ toàn bộ quá trình. Bản vẽ kỹ thuật chuẩn xác từ đầu giúp công việc chạy mượt mà. Đội thợ không phát sinh lỗi sai lệch kích thước phải đập đi làm lại. Đơn giá thiết kế tiêu chuẩn năm 2026 dao động mức 200.000 – 250.000 đ/m². Giá trị thẩm mỹ đồng bộ và sự an tâm mang lại hoàn toàn xứng đáng với số tiền bỏ ra. Bạn không mất thời gian xin nghỉ làm để chạy lên công trình kiểm tra mỗi ngày. Kỹ sư giám sát của chúng tôi cập nhật tiến độ hình ảnh liên tục vào điện thoại.

Hướng dẫn 4 bước tự lập dự toán chi phí thi công nội thất chuẩn xác

Việc tự tính toán giúp bạn làm chủ con số trước khi gặp nhà thầu. Hãy làm theo 4 bước sau.

 

Bước 1 là xác định ngân sách trần và định hình phong cách. Bạn cần điền các biến số cơ bản ra giấy nháp. Diện tích mặt sàn lọt lòng căn hộ là bao nhiêu mét vuông? Phong cách thiết kế kiến trúc bạn yêu thích là gì? Số tiền tối đa bạn sẵn sàng xuất quỹ chi trả là bao nhiêu? Việc gạch đầu dòng này giúp thu hẹp khoanh vùng loại vật liệu phù hợp với túi tiền.

Bước 2 là sử dụng công thức nhân tỷ lệ tính nhanh. Công thức tính cơ bản: Lấy diện tích mặt sàn nhân với đơn giá trung bình mét vuông. Đơn giá bạn chọn dựa theo phân khúc cơ bản, gói nâng cao hoặc gói cao cấp. Ví dụ tình huống thực tế: Căn hộ nhà bạn 70m² nhân với gói hoàn thiện nâng cao 3.000.000 VNĐ. Tổng mức đầu tư dự kiến bạn cần chuẩn bị là 210.000.000 VNĐ.

Bước 3 là tick chọn 8 hạng mục bắt buộc phải có trong một bảng báo giá chi tiết. Đây là checklist để kiểm tra chéo độ minh bạch của nhà thầu:

•  Hạng mục Sàn (Công tác Lát Gỗ hoặc Lát Gạch nền).
•  Hạng mục Trần (Công tác Đóng Thạch cao hoặc Nhôm).
•  Hạng mục Tủ gỗ mộc (Tủ Bếp, tủ quần áo, bục kệ tivi).
•  Hạng mục Tường nhà (Công tác Sơn bả mịn, dán giấy tường trang trí).
•  Hạng mục Cửa sổ (Công tác Lắp kính nhôm, lắp rèm che nắng).
•  Hệ thống thiết bị Đèn chiếu sáng, dây công tắc điện.
•  Hạng mục Nước khu ướt (Công tác Ốp lát nhà vệ sinh, quét chống thấm).
•  Phí dịch vụ Quản lý giám sát công trình, dọn dẹp vệ sinh công nghiệp trước bàn giao.

Bước 4 là so sánh các bảng báo giá một cách thông minh. Bạn hãy gửi bản vẽ mặt bằng cho 3 đến 5 công ty uy tín như Unik. Bạn phải đối chiếu giá dựa trên cùng một quy cách mã vật liệu (spec). Đừng vội vàng nhìn lướt vào dòng “Tổng tiền thanh toán cuối cùng”. Nhà thầu báo giá quá rẻ có thể họ cố tình cắt xén bỏ sót hạng mục chống thấm. Bạn hãy xem xét cẩn thận chế độ bảo hành sản phẩm nội thất sau bàn giao. Lịch trình tiến độ thi công bàn giao cũng là thước đo năng lực nhà thầu. Bạn cần một bản hợp đồng ghi rõ ràng điều khoản phạt đền bù nếu chậm trễ thời gian thi công.

Câu hỏi thường gặp về báo giá nội thất chung cư (FAQ)

Dưới đây là các thắc mắc phổ biến của chủ nhà. Chúng giúp bạn hoàn thiện kiến thức trước ký hợp đồng.

 

1. Báo giá thi công nội thất đã bao gồm phí thiết kế chưa?

Đây là câu hỏi liên quan mật thiết đến kế hoạch phân bổ dòng tiền của bạn. Câu trả lời là có hoặc không tùy thuộc vào loại hình hợp đồng. Tại Unik và các công ty nội thất lớn uy tín, phí bản vẽ thiết kế thường được tách rời ở giai đoạn đầu. Bạn trả tiền để đội kiến trúc sư dựng bản vẽ phối cảnh 3D và bóc tách hồ sơ kỹ thuật thi công.

Tuy nhiên, nếu bạn tin tưởng ký tiếp bản hợp đồng thi công mộc trọn gói, khoản phí này thay đổi. Khách hàng thường được hoàn lại (Refund) một phần hoặc toàn bộ số tiền đó. Mức phần trăm hoàn lại dao động từ 50% đến 100% tổng giá trị hợp đồng thiết kế. Điều khoản này giúp bạn giữ lại hàng chục triệu đồng tiền mặt. Bạn cầm trong tay bản vẽ 3D chuyên nghiệp mà không hề mất tiền mua nếu đồng hành cùng xưởng đến cuối cùng. Đây là quyền lợi tài chính chính đáng bạn nên ngồi đàm phán trước khi đặt bút ký kết. Nó thể hiện tính cam kết chất lượng dài lâu từ phía nhà thầu.

 

2. Vật liệu MDF phủ Melamine và MDF phủ Acrylic khác nhau thế nào về định nghĩa và độ bền?

Hai vật liệu gỗ này cấu tạo từ phần lõi cốt và phần màng lớp phủ bề mặt. Lớp cốt gỗ MDF chống ẩm là phần ruột ván ép màu xanh ẩn bên trong. Lớp Melamine và màng Acrylic đóng vai trò là chiếc áo dán ép bên ngoài để làm đẹp trang trí. Lớp màng Melamine có bề mặt dạng nhám nhẹ hoặc dạng mờ sần. Nó sở hữu khả năng chống trầy xước rất tốt khi bị vật cứng cọ xát. Giá thành sản xuất thi công rẻ, phù hợp đại đa số ngân sách gia đình. Tuy nhiên, màu sắc vân gỗ in trên Melamine không có độ sâu phản quang ánh sáng.

Ngược lại, vật liệu Acrylic thuộc phân khúc hàng cao cấp hơn nhiều. Nó sở hữu độ bóng loáng như gương cực kỳ sâu thẳm, mang lại vẻ đẹp bóng bẩy sang trọng. Ánh sáng dải đèn LED chiếu vào bề mặt tủ tạo hiệu ứng hắt sáng mở rộng không gian phòng bếp. Nhược điểm lớn nhất là giá bán ra cao. Bề mặt nhẵn bóng như kính cũng dễ lộ vết xước dăm nếu bị vật sắc nhọn chà xát ngang. Bạn phải dùng loại khăn sợi microfiber cực kỳ mềm mại để lau chùi mảng bề mặt tủ Acrylic. Các loại hóa chất nước tẩy rửa mạnh có tính axit cũng làm mờ đi độ bóng nguyên bản của nó.

3. Nhóm vật tư nào nên ưu tiên đầu tư loại cao cấp, nhóm nào có thể tiết kiệm?

Việc phân bổ dòng tiền thông minh giúp bạn tối ưu tổng ngân sách phải bỏ ra. Bạn cần chia các món đồ đạc thành hai nhóm chức năng sử dụng rõ rệt. Nhóm đầu tiên là các hạng mục bạn cần bắt buộc đầu tư vật tư loại tốt nhất. Đó là những thứ gắn cố định, ẩn sâu bên trong tường, rất khó gọi thợ đục ra sửa chữa. Lớp màng quét chống thấm sàn nhà vệ sinh là ưu tiên đầu tư số một. Cụm phụ kiện kim khí tủ bếp như tay bản lề, thanh ray trượt ngăn kéo phải dùng đồ Đức do đóng mở chịu lực mỗi ngày. Mặt sàn nhà gỗ chịu lực ma sát đi lại liên tục của các thành viên gia đình. Hệ thống ống đường nước, lõi điện nằm ngầm sâu trong lõi tường xây. Việc hỏng hóc rò rỉ những phần này tốn rất nhiều tiền gọi thợ đập phá đục gạch làm lại.

Nhóm thứ hai là danh sách đồ dùng bạn hoàn toàn có thể tiết kiệm bớt tiền mua sắm. Đó là những vật dụng dễ nhấc rời thay thế, dễ di dời vị trí sang phòng khác. Chiếc giường đệm ngủ và mảng kệ tivi rời mua sẵn ngoài cửa hàng bán lẻ rẻ hơn hàng đặt đóng mộc xưởng. Cụm đèn chùm thả trần trang trí rườm rà không thực sự tạo ra công năng sáng thiết thực. Lớp thùng sơn nước lăn trên mặt tường có thể dùng loại mức giá tiêu chuẩn. Nếu túi tiền chuẩn bị đang eo hẹp, bạn không cần cố gắng dùng dòng thùng sơn siêu bóng ngoại hạng cao cấp. Vài ba năm sau bạn dễ dàng tự tay mua thùng sơn khác về lăn đè lại để làm mới căn nhà. Việc tính toán đầu tư hợp lý mang lại cho bạn không gian tiện nghi, không phát sinh chi phí lãng phí.